O mercado imobiliário na França atravessou o ano de 2024 em um clima de aparente estabilização. Os volumes de transações deixaram de cair, as taxas de juros começaram a diminuir, e os preços no setor antigo mostraram tímidos sinais de recuperação em algumas áreas. Os Notários da França descrevem um leve aumento dos preços a nível nacional, impulsionado principalmente por Paris e a Île-de-France. O restante do território apresenta um quadro bem diferente.
Desempenho energético das habitações: a verdadeira divisão do mercado imobiliário 2024
A pressão regulatória relacionada ao diagnóstico de desempenho energético (DPE) redesenhou os critérios de compra de forma duradoura. Os imóveis classificados como A, B ou C na escala energética mantêm sua liquidez e encontram compradores em prazos razoáveis. Em contrapartida, as habitações classificadas como F ou G, às vezes chamadas de “passoires thermiques”, sofrem uma desvalorização crescente.
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Essa pressão não vem apenas dos compradores. A proibição gradual de locação dos imóveis mais energeticamente ineficientes leva alguns proprietários a vender, aumentando a oferta em um segmento já pouco atrativo. O resultado é um mercado a duas velocidades estruturado pela classe energética.
Para os compradores, o cálculo mudou. O custo das obras de renovação agora entra na negociação desde a primeira visita. Um imóvel mal classificado não se vende mais pelo mesmo preço que uma habitação equivalente bem avaliada, mesmo em um bairro desejado. Os retornos de campo divergem sobre a exata magnitude dessa desvalorização conforme as regiões, mas a tendência é a mesma em todos os lugares.
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Os dados recentes compilados em todas as notícias da Trend Immo confirmam que o desempenho energético pesa tanto quanto a localização nas decisões dos lares compradores.
Preços imobiliários na Île-de-France e nas províncias: duas realidades distintas
A Île-de-France apresenta uma recuperação mais visível do que o restante do país, tanto em volume de vendas quanto em preços. Paris concentra a atenção da mídia com sinais de estabilização, ou até mesmo de leve aumento em alguns arrondissements. Os dados dos notários da região apontam para um aumento de atividade mensurável.
Nas províncias, a situação é mais contrastante. As metrópoles como Toulouse ou outras grandes aglomerações captam parte da demanda, especialmente por imóveis novos ou reformados. Em contrapartida, as áreas rurais e as cidades médias permanecem amplamente à parte dessa recuperação. Os prazos de venda se alongam, as margens de negociação aumentam, e alguns setores ainda veem os preços caírem.
Esse descompasso geográfico não é novo, mas se amplificou em 2024. A fragmentação do mercado em micro-mercados locais torna qualquer leitura nacional enganosa. Um indicador médio que mostra estabilidade oculta realidades diametralmente opostas de um departamento para outro.
Perfil dos compradores em 2024: lares ocupantes, não investidores
Os Notários da França destacam uma mudança no perfil dos compradores. A atividade reflete mais compras de uso do que estratégias de investimento locativo. Os lares que compram em 2024 o fazem para habitar o imóvel, muitas vezes após um período de reflexão mais longo do que antes da crise.
Vários fatores explicam o recuo relativo dos investidores:
- A pressão regulatória sobre os imóveis energeticamente ineficientes torna o investimento locativo mais arriscado, especialmente para os imóveis antigos que necessitam de reformas pesadas.
- Os rendimentos locativos líquidos foram comprimidos pelo aumento dos custos de renovação e pelo congelamento dos aluguéis em algumas áreas tensionadas.
- O contexto das taxas, mesmo em queda, continua menos favorável do que o período pré-2022, o que limita o efeito de alavancagem do crédito para montagens locativas.
Esse reequilíbrio em direção aos compradores ocupantes tem uma consequência direta sobre os preços. A demanda é mais sensível à relação qualidade-preço e aos defeitos do imóvel. Os compradores levam tempo para comparar, negociar e não hesitam mais em desistir se o imóvel não corresponder aos seus critérios energéticos ou de localização.
Promoção imobiliária e imóveis novos: um setor que luta para recomeçar
O mercado de imóveis novos não se beneficiou do mesmo movimento que o antigo. A promoção imobiliária na França continua enfrentando dificuldades estruturais: altos custos de construção, escassez de terrenos disponíveis em áreas tensionadas e alongamento dos prazos de instrução dos pedidos de construção.
A produção de imóveis novos permanece abaixo das necessidades estimadas, o que alimenta um desequilíbrio entre oferta e demanda nas metrópoles. Os atores da promoção imobiliária sinalizam um volume de reservas ainda baixo em comparação aos anos anteriores.
Esse déficit de construção tem um efeito indireto sobre o mercado do antigo. Na falta de oferta nova suficiente, parte da demanda se desloca para imóveis existentes bem classificados energeticamente, acentuando ainda mais a divisão entre imóveis eficientes e imóveis a serem reformados.
Tendências do mercado imobiliário no final de 2024: estabilização ou estagnação
A palavra “recuperação” foi amplamente utilizada para descrever o mercado imobiliário da segunda metade de 2024. Os dados disponíveis não permitem concluir que houve uma verdadeira reversão de ciclo. O que os números mostram é uma parada da queda dos volumes de transações, não um reinício vigoroso.
As vendas de imóveis antigos em acumulado de doze meses deixaram de recuar, o que constitui um sinal positivo após dois anos de contração. A queda progressiva das taxas de juros devolveu um pouco do poder de compra imobiliário aos lares, sem, no entanto, compensar integralmente o aumento dos preços ocorrido entre 2020 e 2022.
A leitura mais justa de 2024 é a de um mercado em patamar, fragmentado pela geografia e pelo desempenho energético. Os compradores voltaram, mas estão mais seletivos. Os vendedores que se recusam a ajustar seus preços ou a levar em conta a classificação DPE de seu imóvel permanecem bloqueados. A fluidez do mercado depende agora tanto da qualidade intrínseca da habitação quanto de sua localização.