El mercado inmobiliario en Francia ha atravesado el año 2024 en un clima de aparente estabilización. Los volúmenes de transacciones han dejado de caer, los tipos de interés han comenzado a descender, y los precios en el mercado de segunda mano han mostrado tímidos signos de rebote en algunas zonas. Los Notaires de France describen un ligero aumento de precios a nivel nacional, impulsado principalmente por París y la Île-de-France. El resto del territorio presenta un panorama muy diferente.
Rendimiento energético de las viviendas: la verdadera división del mercado inmobiliario 2024
La presión regulatoria relacionada con el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) ha redefinido de manera duradera los criterios de compra. Los bienes clasificados como A, B o C en la escala energética mantienen su liquidez y encuentran compradores en plazos razonables. En cambio, las viviendas clasificadas como F o G, a veces calificadas de “pasoires thermiques”, sufren una creciente depreciación.
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Esta presión no proviene únicamente de los compradores. La prohibición progresiva de alquilar las viviendas más energívoras empuja a algunos propietarios a vender, aumentando la oferta en un segmento ya poco atractivo. El resultado es un mercado a dos velocidades estructurado por la clase energética.
Para los compradores, el cálculo ha cambiado. El costo de las obras de renovación entra ahora en la negociación desde la primera visita. Un bien mal clasificado ya no se vende al mismo precio que una vivienda equivalente bien valorada, incluso en un barrio deseado. Los informes de campo varían sobre la magnitud exacta de esta depreciación según las regiones, pero la tendencia es la misma en todas partes.
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Los datos recientes recopilados en todas las noticias de Trend Immo confirman que el rendimiento energético pesa tanto como la ubicación en las decisiones de los hogares compradores.
Precios inmobiliarios en Île-de-France y en provincias: dos realidades distintas
La Île-de-France muestra una recuperación más visible que el resto del país, tanto en volumen de ventas como en precios. París concentra la atención mediática con signos de estabilización, e incluso de leve aumento en algunos distritos. Los datos de los notarios de la región apuntan a un repunte de actividad medible.
En provincias, la situación es más contrastada. Las metrópolis como Toulouse u otras grandes aglomeraciones captan parte de la demanda, especialmente para bienes recientes o renovados. En cambio, las zonas rurales y las ciudades medianas siguen estando en gran medida al margen de esta recuperación. Los plazos de venta se alargan, los márgenes de negociación aumentan, y algunos sectores aún ven caer los precios.
Este desajuste geográfico no es nuevo, pero se ha amplificado en 2024. La fragmentación del mercado en micro-mercados locales hace que cualquier lectura nacional sea engañosa. Un indicador medio que muestra estabilidad oculta realidades diametralmente opuestas de un departamento a otro.
Perfil de los compradores en 2024: hogares ocupantes, no inversores
Los Notaires de France destacan un cambio en el perfil de los compradores. La actividad refleja más compras de uso que estrategias de inversión en alquiler. Los hogares que compran en 2024 lo hacen para habitar la propiedad, a menudo después de un período de reflexión más largo que antes de la crisis.
Varios factores explican el retiro relativo de los inversores:
- La presión regulatoria sobre las viviendas energívoras hace que la inversión en alquiler sea más arriesgada, especialmente para los bienes antiguos que requieren obras importantes.
- Los rendimientos de alquiler netos se han comprimido debido al aumento de los costos de renovación y al tope de los alquileres en algunas zonas tensionadas.
- El contexto de tipos, incluso en descenso, sigue siendo menos favorable que el periodo anterior a 2022, lo que limita el efecto de apalancamiento del crédito para las inversiones en alquiler.
Este reequilibrio hacia los compradores ocupantes tiene una consecuencia directa sobre los precios. La demanda es más sensible a la relación calidad-precio y a los defectos del bien. Los compradores se toman su tiempo para comparar, negociar, y ya no dudan en renunciar si el bien no cumple con sus criterios energéticos o de ubicación.
Promoción inmobiliaria y viviendas nuevas: un sector que lucha por reactivarse
El mercado de lo nuevo no ha disfrutado del mismo repunte que el de lo antiguo. La promoción inmobiliaria en Francia sigue enfrentándose a dificultades estructurales: altos costos de construcción, escasez de terrenos disponibles en zonas tensionadas, y alargamiento de los plazos de tramitación de los permisos de construcción.
La producción de viviendas nuevas sigue por debajo de las necesidades estimadas, lo que alimenta un desequilibrio entre oferta y demanda en las metrópolis. Los actores de la promoción inmobiliaria señalan un volumen de reservas aún bajo en comparación con años anteriores.
Este déficit de construcción tiene un efecto indirecto sobre el mercado de lo antiguo. Ante la falta de suficiente oferta nueva, parte de la demanda se traslada a bienes existentes bien clasificados energéticamente, acentuando aún más la división entre viviendas eficientes y viviendas a renovar.
Tendencias del mercado inmobiliario a finales de 2024: estabilización o estancamiento
La palabra “recuperación” ha sido utilizada abundantemente para describir el mercado inmobiliario de la segunda mitad de 2024. Los datos disponibles no permiten concluir un verdadero cambio de ciclo. Lo que muestran las cifras es un fin de la caída de los volúmenes de transacciones, no un reinicio vigoroso.
Las ventas de viviendas antiguas en acumulado durante doce meses han dejado de retroceder, lo que constituye una señal positiva tras dos años de contracción. La disminución progresiva de los tipos de interés ha devuelto algo de poder adquisitivo inmobiliario a los hogares, sin embargo, no compensa completamente el aumento de precios ocurrido entre 2020 y 2022.
La lectura más justa de 2024 es la de un mercado estancado, fragmentado por la geografía y el rendimiento energético. Los compradores han regresado, pero son más selectivos. Los vendedores que se niegan a ajustar sus precios o a tener en cuenta la clasificación DPE de su propiedad siguen estancados. La fluidez del mercado depende ahora tanto de la calidad intrínseca de la vivienda como de su ubicación.