Il mercato immobiliare in Francia ha attraversato l’anno 2024 in un clima di apparente stabilizzazione. I volumi delle transazioni hanno smesso di diminuire, i tassi d’interesse hanno iniziato a scendere, e i prezzi nel settore dell’usato hanno mostrato timidi segni di ripresa in alcune zone. I Notai di Francia descrivono un molto leggero aumento dei prezzi a livello nazionale, sostenuto principalmente da Parigi e dall’Île-de-France. Il resto del territorio presenta un quadro ben diverso.
Prestazione energetica degli immobili: il vero divario del mercato immobiliare 2024
Il vincolo normativo legato al diagnostic di prestazione energetica (DPE) ha ridisegnato in modo duraturo i criteri di acquisto. Gli immobili classificati A, B o C sulla scala energetica mantengono la loro liquidità e trovano acquirenti in tempi ragionevoli. Al contrario, gli appartamenti classificati F o G, talvolta definiti come “passivi termici”, subiscono una crescente svalutazione.
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Questa pressione non proviene solo dagli acquirenti. Il divieto progressivo di affittare gli immobili più energivori spinge alcuni proprietari locatori a vendere, aumentando l’offerta su un segmento già poco attraente. Il risultato è un mercato a due velocità strutturato dalla classe energetica.
Per gli acquirenti, il calcolo è cambiato. Il costo dei lavori di ristrutturazione entra ora nella negoziazione fin dalla prima visita. Un immobile mal classificato non si vende più allo stesso prezzo di un’abitazione equivalente ben valutata, anche in un quartiere ricercato. I feedback sul campo divergono sull’ampiezza esatta di questa svalutazione a seconda delle regioni, ma la tendenza è ovunque la stessa.
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I dati recenti raccolti in tutte le notizie di Trend Immo confermano che la prestazione energetica pesa tanto quanto la posizione nelle decisioni delle famiglie acquirenti.
Prezzi immobiliari in Île-de-France e in provincia: due realtà distinte
L’Île-de-France mostra una ripresa più visibile rispetto al resto del paese, sia in termini di volume di vendite che di prezzi. Parigi concentra l’attenzione mediatica con segni di stabilizzazione, se non di lieve aumento in alcuni arrondissement. I dati dei notai della regione indicano un aumento dell’attività misurabile.
In provincia, la situazione è più contrastata. Le metropoli come Tolosa o altre grandi agglomerazioni catturano parte della domanda, in particolare per gli immobili recenti o ristrutturati. Al contrario, le zone rurali e le città medie rimangono ampiamente escluse da questa ripresa. I tempi di vendita si allungano, i margini di negoziazione aumentano, e alcuni settori vedono ancora i prezzi diminuire.
Questo divario geografico non è nuovo, ma si è amplificato nel 2024. La frammentazione del mercato in micro-mercati locali rende qualsiasi lettura nazionale fuorviante. Un indicatore medio che mostra stabilità nasconde realtà diametralmente opposte da un dipartimento all’altro.
Profilo degli acquirenti nel 2024: famiglie occupanti, non investitori
I Notai di Francia sottolineano uno spostamento nel profilo degli acquirenti. L’attività riflette maggiormente acquisti d’uso piuttosto che strategie di investimento locativo. Le famiglie che acquistano nel 2024 lo fanno per abitare l’immobile, spesso dopo un periodo di riflessione più lungo rispetto a prima della crisi.
Vari fattori spiegano il ritiro relativo degli investitori:
- La pressione normativa sugli immobili energivori rende l’investimento locativo più rischioso, in particolare per gli immobili vecchi che necessitano di lavori importanti.
- I rendimenti locativi netti sono stati compressi dall’aumento dei costi di ristrutturazione e dal tetto sugli affitti in alcune zone tese.
- Il contesto dei tassi, anche in calo, rimane meno favorevole rispetto al periodo pre-2022, limitando l’effetto leva del credito per le operazioni locative.
Questo riequilibrio verso gli acquirenti occupanti ha una conseguenza diretta sui prezzi. La domanda è più sensibile al rapporto qualità-prezzo e ai difetti dell’immobile. Gli acquirenti si prendono il tempo per confrontare, negoziare e non esitano più a rinunciare se l’immobile non corrisponde ai loro criteri energetici o di posizione.
Promozione immobiliare e immobili nuovi: un settore che fatica a ripartire
Il mercato del nuovo non ha beneficiato dello stesso fermento dell’usato. La promozione immobiliare in Francia continua a confrontarsi con difficoltà strutturali: costi di costruzione elevati, scarsità di terreni disponibili nelle zone tese e allungamento dei tempi di istruzione dei permessi di costruzione.
La produzione di nuovi alloggi rimane al di sotto dei bisogni stimati, alimentando uno squilibrio tra offerta e domanda nelle metropoli. Gli attori della promozione immobiliare segnalano un volume di prenotazioni ancora basso rispetto agli anni precedenti.
Questo deficit di costruzione ha un effetto indiretto sul mercato dell’usato. In assenza di un’offerta nuova sufficiente, parte della domanda si sposta su immobili esistenti ben classificati energeticamente, accentuando ulteriormente il divario tra immobili performanti e immobili da ristrutturare.
Tendenze del mercato immobiliare fine 2024: stabilizzazione o stagnazione
La parola “ripresa” è stata ampiamente utilizzata per descrivere il mercato immobiliare della seconda metà del 2024. I dati disponibili non consentono di concludere a un vero e proprio cambiamento di ciclo. Ciò che i numeri mostrano è una fine della caduta dei volumi di transazioni, non un rilancio vigoroso.
Le vendite di immobili usati in accumulo su dodici mesi hanno smesso di diminuire, il che costituisce un segnale positivo dopo due anni di contrazione. La diminuzione progressiva dei tassi d’interesse ha restituito un po’ di potere d’acquisto immobiliare alle famiglie, senza però compensare integralmente l’aumento dei prezzi avvenuto tra il 2020 e il 2022.
La lettura più corretta del 2024 è quella di un mercato in stallo, frammentato dalla geografia e dalla prestazione energetica. Gli acquirenti sono tornati, ma sono più selettivi. I venditori che rifiutano di adeguare i loro prezzi o di tenere conto della classificazione DPE del loro immobile rimangono bloccati. La fluidità del mercato dipende ora tanto dalla qualità intrinseca dell’immobile quanto dalla sua posizione.