De vastgoedmarkt in Frankrijk heeft het jaar 2024 doorlopen in een schijnbaar stabiliserend klimaat. De transactievolumes zijn gestopt met dalen, de rentevoeten zijn begonnen te verminderen, en de prijzen van bestaande woningen hebben in sommige gebieden zwakke tekenen van herstel laten zien. De Notaires de France beschrijven een zeer lichte stijging van de prijzen op nationaal niveau, voornamelijk aangedreven door Parijs en Île-de-France. De rest van het grondgebied vertoont een heel ander beeld.
Energieprestaties van woningen: de echte kloof op de vastgoedmarkt 2024
De regelgeving met betrekking tot het energieprestatiecertificaat (EPC) heeft de aankoopcriteria blijvend hertekend. Vastgoed geclassificeerd als A, B of C op de energie schaal behoudt zijn liquiditeit en vindt binnen redelijke termijnen een koper. Daarentegen ondervinden woningen geclassificeerd als F of G, soms aangeduid als energieverslindende woningen, een toenemende waardevermindering.
Zie ook : Ontdek de nieuwste trends en innovaties op het gebied van hightech
Deze druk komt niet alleen van de kopers. De geleidelijke verbod op het verhuren van de meest energie-intensieve woningen drijft sommige verhuurders ertoe te verkopen, wat het aanbod op een al weinig aantrekkelijke segment vergroot. Het resultaat is een twee-snelhedenmarkt gestructureerd door de energieklasse.
Voor de kopers is de berekening veranderd. De kosten van renovatiewerkzaamheden worden nu al in de onderhandelingen meegenomen vanaf het eerste bezoek. Een slecht geclassificeerde woning wordt niet meer verkocht voor dezelfde prijs als een gelijkwaardige woning met een goede beoordeling, zelfs niet in een gewilde wijk. De ervaringen op de grond verschillen over de exacte omvang van deze waardevermindering afhankelijk van de regio’s, maar de trend is overal hetzelfde.
Aanrader : De laatste trends en onmisbare tips in de wereld van de informatica
Recente gegevens verzameld in alle nieuws van Trend Immo bevestigen dat de energieprestaties evenveel wegen als de locatie in de afwegingen van de huishoudens die kopen.
Vastgoedprijzen in Île-de-France en in de provincies: twee verschillende realiteiten
Île-de-France vertoont een zichtbaardere heropleving dan de rest van het land, zowel in verkoopvolume als in prijs. Parijs trekt de media-aandacht met tekenen van stabilisatie, zelfs een lichte stijging in sommige arrondissementen. De gegevens van de notarissen in Île-de-France wijzen op een meetbare toename van de activiteit.
In de provincies is de situatie meer gemengd. Metropolen zoals Toulouse of andere grote agglomeraties vangen een deel van de vraag, met name voor recente of gerenoveerde woningen. Aan de andere kant blijven de plattelandsgebieden en middelgrote steden grotendeels buiten deze heropleving. De verkooptermijnen worden langer, de onderhandelingsmarges nemen toe, en sommige sectoren zien de prijzen nog steeds dalen.
Deze geografische kloof is niet nieuw, maar heeft zich in 2024 versterkt. De fragmentatie van de markt in micro-markten maakt elke nationale lezing misleidend. Een gemiddelde indicator die stabiliteit toont, verbergt diametraal tegenovergestelde realiteiten van het ene departement naar het andere.
Profiel van kopers in 2024: huishoudens die zelf wonen, geen investeerders
De Notaires de France benadrukken een verschuiving in het profiel van de kopers. De activiteit weerspiegelt meer gebruiksaankopen dan strategieën voor huurinvesteringen. Huishoudens die in 2024 kopen, doen dit om in de woning te wonen, vaak na een langere periode van overweging dan voor de crisis.
Verschillende factoren verklaren de relatieve terugtrekking van investeerders:
- De druk van de regelgeving op energie-intensieve woningen maakt huurinvesteringen risicovoller, met name voor oudere woningen die zware renovaties vereisen.
- De netto huurinkomsten zijn onder druk komen te staan door de stijgende renovatiekosten en het plafonneren van huurprijzen in bepaalde gespannen gebieden.
- De rentecontext, zelfs in daling, blijft minder gunstig dan de periode voor 2022, wat het hefboomeffect van krediet voor huurconstructies beperkt.
Deze herverdeling naar de zelfwonende kopers heeft een directe consequentie op de prijzen. De vraag is gevoeliger voor de prijs-kwaliteitverhouding en de tekortkomingen van de woning. Kopers nemen de tijd om te vergelijken, te onderhandelen, en aarzelen niet meer om af te zien als de woning niet voldoet aan hun energie- of locatiecriteria.
Vastgoedontwikkeling en nieuwe woningen: een sector die moeite heeft om weer op gang te komen
De nieuwbouwmarkt heeft niet geprofiteerd van dezelfde opwelling als de bestaande woningen. De vastgoedontwikkeling in Frankrijk staat voor structurele moeilijkheden: hoge bouwkosten, schaarste aan beschikbare grond in gespannen gebieden, en verlenging van de verwerkingstijden voor bouwvergunningen.
De productie van nieuwe woningen blijft onder de geschatte behoeften, wat een onevenwicht tussen vraag en aanbod in de metropolen voedt. De spelers in de vastgoedontwikkeling melden een nog steeds laag reserveringsvolume in vergelijking met voorgaande jaren.
Dit tekort aan bouw heeft een indirect effect op de markt van bestaande woningen. Door het gebrek aan voldoende nieuw aanbod, verschuift een deel van de vraag naar goed geclassificeerde bestaande woningen, wat de kloof tussen energiepresterende woningen en te renoveren woningen verder vergroot.
Trends op de vastgoedmarkt eind 2024: stabilisatie of stagnatie
Het woord “herstel” is veelvuldig gebruikt om de vastgoedmarkt van de tweede helft van 2024 te beschrijven. De beschikbare gegevens laten niet toe om te concluderen dat er sprake is van een echte cyclusomkering. Wat de cijfers tonen, is een einde aan de daling van de transactievolumes, geen krachtige herstart.
De verkopen van bestaande woningen over een periode van twaalf maanden zijn gestopt met dalen, wat een positief signaal is na twee jaar van krimp. De geleidelijke daling van de rentevoeten heeft de koopkracht op de woningmarkt voor huishoudens enigszins hersteld, zonder echter de volledige stijging van de prijzen tussen 2020 en 2022 te compenseren.
De meest accurate lezing van 2024 is die van een markt in een plateau, gefragmenteerd door geografie en energieprestaties. De kopers zijn teruggekeerd, maar ze zijn selectiever. Verkopers die weigeren hun prijzen aan te passen of rekening te houden met de EPC-classificatie van hun woning blijven vastzitten. De vloeibaarheid van de markt hangt nu evenzeer af van de intrinsieke kwaliteit van de woning als van de locatie ervan.