Der Immobilienmarkt in Frankreich hat das Jahr 2024 in einem Klima scheinbarer Stabilisierung durchschritten. Die Transaktionsvolumina haben aufgehört zu fallen, die Zinssätze haben einen Rückgang eingeleitet, und die Preise im Altbau haben in einigen Regionen schwache Anzeichen einer Erholung gezeigt. Die Notare von Frankreich beschreiben einen sehr leichten Anstieg der Preise auf nationaler Ebene, hauptsächlich getragen von Paris und der Île-de-France. Der Rest des Landes zeigt ein ganz anderes Bild.
Energieeffizienz von Wohnimmobilien: die wahre Spaltung des Immobilienmarktes 2024
Die regulatorische Vorgabe im Zusammenhang mit dem Energieausweis (DPE) hat die Kaufkriterien nachhaltig neu gestaltet. Immobilien, die in der Energieeffizienzklasse A, B oder C eingestuft sind, behalten ihre Liquidität und finden innerhalb angemessener Fristen Käufer. Im Gegensatz dazu erfahren Wohnungen, die in die Klassen F oder G eingestuft sind und manchmal als „Energieverschwender“ bezeichnet werden, einen zunehmenden Wertverlust.
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Dieser Druck kommt nicht nur von den Käufern. Das schrittweise Verbot der Vermietung von energieintensiven Wohnungen zwingt einige Vermieter dazu, zu verkaufen, was das Angebot in einem bereits wenig attraktiven Segment erhöht. Das Ergebnis ist ein zwei-geteilter Markt, der durch die Energieeffizienzklasse strukturiert ist.
Für die Käufer hat sich die Rechnung geändert. Die Kosten für Renovierungsarbeiten fließen nun bereits bei der ersten Besichtigung in die Verhandlungen ein. Eine schlecht eingestufte Immobilie wird nicht mehr zum gleichen Preis verkauft wie eine gleichwertige, gut bewertete Wohnung, selbst in einem gefragten Viertel. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich des genauen Umfangs dieses Wertverlusts je nach Region, aber der Trend ist überall derselbe.
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Die aktuellen Daten, die in allen Nachrichten von Trend Immo zusammengestellt wurden, bestätigen, dass die Energieeffizienz ebenso stark wie die Lage in den Entscheidungen der Käuferhaushalte wiegt.
Immobilienpreise in der Île-de-France und in der Provinz: zwei unterschiedliche Realitäten
Die Île-de-France zeigt eine sichtbarere Erholung als der Rest des Landes, sowohl in Bezug auf das Verkaufsvolumen als auch auf die Preise. Paris zieht die mediale Aufmerksamkeit auf sich mit Anzeichen der Stabilisierung, sogar eines leichten Anstiegs in bestimmten Arrondissements. Die Daten der Notare aus der Region deuten auf eine messbare Belebung hin.
In der Provinz ist die Situation kontrastreicher. Metropolen wie Toulouse oder andere große Agglomerationen ziehen einen Teil der Nachfrage an, insbesondere für neue oder renovierte Immobilien. Im Gegensatz dazu bleiben ländliche Gebiete und mittelgroße Städte weitgehend von dieser Erholung ausgeschlossen. Die Verkaufsfristen verlängern sich, die Verhandlungsspielräume nehmen zu, und in einigen Sektoren sinken die Preise weiterhin.
Diese geografische Diskrepanz ist nicht neu, hat sich jedoch im Jahr 2024 verstärkt. Die Fragmentierung des Marktes in lokale Mikromärkte macht jede nationale Betrachtung irreführend. Ein durchschnittlicher Indikator, der Stabilität anzeigt, verbirgt diametral entgegengesetzte Realitäten von einem Departement zum anderen.
Profil der Käufer im Jahr 2024: Eigenheimbesitzer, keine Investoren
Die Notare von Frankreich betonen einen Wandel im Profil der Käufer. Die Aktivität spiegelt eher Nutzkäufe als Strategien für Mietinvestitionen wider. Haushalte, die 2024 kaufen, tun dies, um die Immobilie selbst zu bewohnen, oft nach einer längeren Überlegungszeit als vor der Krise.
Mehrere Faktoren erklären den relativen Rückzug der Investoren:
- Der regulatorische Druck auf energieintensive Wohnungen macht die Mietinvestition riskanter, insbesondere für ältere Immobilien, die umfangreiche Renovierungsarbeiten benötigen.
- Die Nettomietrenditen wurden durch steigende Renovierungskosten und die Deckelung der Mieten in bestimmten angespannten Gebieten gedrückt.
- Der Zinskontext, auch wenn er sinkt, bleibt weniger günstig als in der Zeit vor 2022, was den Hebeleffekt von Krediten für Mietprojekte einschränkt.
Diese Umverteilung hin zu den eigennutzenden Käufern hat direkte Auswirkungen auf die Preise. Die Nachfrage ist sensibler für das Preis-Leistungs-Verhältnis und die Mängel der Immobilie. Die Käufer nehmen sich Zeit zum Vergleichen, Verhandeln und zögern nicht mehr, abzulehnen, wenn die Immobilie nicht ihren energetischen oder Lagekriterien entspricht.
Immobilienentwicklung und Neubau: ein Sektor, der Schwierigkeiten hat, wieder in Gang zu kommen
Der Neubaumarkt hat nicht von der gleichen Belebung wie der Altbau profitiert. Die Immobilienentwicklung in Frankreich sieht sich strukturellen Schwierigkeiten gegenüber: hohe Baukosten, Verknappung von verfügbarem Bauland in angespannten Gebieten und längere Genehmigungsfristen für Bauanträge.
Die Produktion neuer Wohnungen bleibt unter den geschätzten Bedürfnissen, was ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den Metropolen verstärkt. Die Akteure der Immobilienentwicklung berichten von einem noch schwachen Buchungsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren.
Dieses Bau-Defizit hat indirekte Auswirkungen auf den Altbaumarkt. Mangels ausreichenden neuen Angebots verlagert sich ein Teil der Nachfrage auf bestehende, gut eingestufte Immobilien, was die Kluft zwischen leistungsfähigen und renovierungsbedürftigen Wohnungen weiter vergrößert.
Marktentwicklungen Ende 2024: Stabilisierung oder Stagnation
Das Wort „Erholung“ wurde häufig verwendet, um den Immobilienmarkt in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 zu beschreiben. Die verfügbaren Daten erlauben jedoch keinen Schluss auf eine echte Wende im Zyklus. Was die Zahlen zeigen, ist ein Ende des Rückgangs der Transaktionsvolumina, nicht ein kräftiger Neustart.
Die Verkäufe von Bestandswohnungen haben im kumulierten Verlauf von zwölf Monaten aufgehört zu sinken, was ein positives Signal nach zwei Jahren der Kontraktion darstellt. Der schrittweise Rückgang der Zinssätze hat den Haushalten etwas mehr Immobilienkaufkraft zurückgegeben, ohne jedoch den Anstieg der Preise zwischen 2020 und 2022 vollständig auszugleichen.
Die treffendste Lesart von 2024 ist die eines Marktes auf einem Plateau, fragmentiert durch Geografie und Energieeffizienz. Die Käufer sind zurückgekehrt, aber sie sind selektiver. Verkäufer, die sich weigern, ihre Preise anzupassen oder die DPE-Einstufung ihrer Immobilie zu berücksichtigen, bleiben blockiert. Die Fluidität des Marktes hängt nun ebenso sehr von der intrinsischen Qualität der Wohnung wie von ihrer Lage ab.